在疫情后复苏的浪潮中，泰国房地产市场正处在关键转折点。工业地产与旅游商业板块持续升温，而住宅与写字楼市场却显露分化。整体而言，市场表现坚韧，但结构性矛盾明显：优质资产炙手可热，普通物业则举步维艰。

　　一、全国房价温和上涨：南部领跑，北部最弱

　　尽管购房需求趋缓，但受制于地价和建材上涨，泰国房价依旧保持温和上行。2025年全国住宅均价同比上涨约2%~3%，南部涨幅最高达5.5%，北部仅约1.8%。开发商普遍谨慎，集中清库存而非推新盘。

　　曼谷及周边地区新建住宅同比锐减约35%，新开工许可下降两位数。业内人士称：“开发商宁可慢一步，也不愿让库存积压成为风险。”

　　二、公寓市场“买方当道”：豪宅坚挺，中端承压

　　2025年曼谷公寓市场出现“冰火两重天”——豪宅火爆，中端滞销。

  • 高端项目（单价超20万泰铢/㎡）销售率超80%，富裕泰国人及外国买家持续买入，市中心Ploenchit、Sathorn、湄南河畔等黄金地段尤为抢手。

  • 中低端公寓则陷入库存压力。2024年底一季度新推单位暴增360%，但销售率仅约35%，明显低于健康水平（40%）。为去库存，开发商纷纷推出折扣与促销，市场进入典型买方周期。

信贷收紧是销售放缓主因。尽管央行降息至1.5%，银行按揭利率略降至7.8%，但贷款审查依然严格。2025年一季度全国住宅过户量同比下滑10.5%，交易总额下降约13%。

　　政府迅速出手——将700万泰铢以下住宅的过户与抵押登记费降至0.01%，并临时放宽贷款成数至100%。政策刺激主要针对首购族，预计将在2025-2026年释放部分需求。

　　三、外资买家活跃：中俄买家领衔，购高价盘为主

　　外籍购房者在公寓市场影响力日增。2025年初，外国买家占全国公寓交易量约18%，交易金额占比高达近30%。

　　中国买家仍居首位，但受经济环境影响购买略趋谨慎；缅甸、俄罗斯、欧洲买家增长显著。尤其俄籍投资者在普吉、芭堤雅购海景房热情不减。

　　外资仍受限于政策：不能直接持有土地，只能购买公寓（上限为整栋49%）或签订长期租约（通常30年）。业界呼吁政府放宽外资持有比例、延长租期，以吸引更多国际资金。

　　四、各地市场分化：普吉复苏强劲，清迈温和回暖

　　疫情后，度假型与外向型城市率先复苏：

  • 普吉岛2024年外籍购房量同比大增14%，欧洲及俄罗斯买家重返海滩公寓市场；

  • 芭堤雅外资购房占全国总量三分之一，仍为外籍投资热门地；

  • 清迈受中国买家缩减影响，成交略降，但凭借宜居环境与低生活成本，长期租赁与养老需求稳定。

同时，本地家庭更青睐独栋与联排别墅等“低层住宅”，相较公寓更为抗跌。

　　五、租赁市场稳健：外籍人口与年轻租客撑起需求

　　泰国自住率高（近79%），但近年来“租房一代”崛起。年轻职场人更倾向在轨交沿线租赁小户型。2024年公寓租赁需求增长约10%-12%，外籍租客人数大增。

　　曼谷登记外国人超10.3万，形成强劲租赁支撑。全国公寓租金年涨幅仅约0.3%，供给充足压制涨价空间，但毛租金回报率仍达约6%，在亚洲市场具吸引力。

　　六、写字楼：供应暴涨，优胜劣汰加速

　　曼谷正迎来史上最大办公楼供应潮。到2028年，约90万㎡甲级写字楼将入市，整体空置率已升至23%。

  • 新建绿色认证大厦吸引企业“迁优”——外资与大型企业纷纷迁入地铁沿线CBD高端写字楼；

  • 老旧楼宇（20年以上）租户流失严重，不少业主被迫降租10%-25%以维持出租率。

目前，顶级写字楼月租约900-1600泰铢/㎡（25-45美元），核心地段租金仍具溢价。业内预计，2027年前空置率或继续上升，市场将进入“强者恒强”的淘汰赛。

　　七、零售商业：旅游回暖带动商场满租

　　随着游客回归与消费复苏，泰国零售地产迎来全面反弹。

  • 2024年底，全国商铺入住率达94.8%，曼谷核心商圈几乎“满租”；

  • 2023-2024年入境游客暴增152%，达3550万人次，2025年有望突破4000万，逼近疫前高点。

高端商场（如Siam Paragon、CentralWorld、Iconsiam）客流回暖、租金稳步上调（年涨约5%）。

　　此外，海外品牌加速入泰，中日韩餐饮、欧美健身与潮流品牌掀起新一轮开店潮，推高优质商铺租赁需求。电商虽继续分流，但实体商场通过美食、娱乐、艺术活动强化体验式消费，维持竞争力。

　　八、工业地产：EEC东部走廊成“新风口”

　　最亮眼板块非工业地产莫属。2024年泰国工业用地销售创纪录，成交面积达12340莱（约1970万㎡），其中64%集中在东部经济走廊（EEC）。

　　制造业外资（FDI）同比飙升40%，至7460亿泰铢。电子、半导体及电动车厂商纷纷设厂。仓储出租率超85%，租金持续上涨。

　　EEC内基础设施全面升级：

  • 三机场高铁（连接廊曼、素万那普、乌塔堡机场）预计数年内通车；

  • 乌塔堡机场正扩建为“东部航空城”；

  • 多条港口、高速公路同步推进。

EEC正加速崛起为东南亚制造与物流枢纽。

　　九、政策宽松+外资回流，市场前景“谨慎乐观”

　　2025年泰国楼市在“稳中有进”的节奏中前行：

  • 房价预计年涨2%-5%；

  • 写字楼租金承压至2026年后逐步企稳；

  • 旅游业驱动的酒店、零售与度假物业将持续复苏。

正如仲量联行（JLL）分析师Anawin Chiamprasert所言：“面对全球不确定性，泰国房地产展现出韧性，正逐步成为亚太地区外资重点布局的投资目的地。”

　　总结：结构分化显著，黄金地段、工业板块与旅游资产为“主旋律”。在政策宽松、外资回流和基础设施升级的推动下，泰国楼市正从疫情阴霾中走出，但机会集中于核心资产与战略区域。