（编者按：2025年美联储首次降息落地，这场迟来的"甘霖"正在撬动万亿级住房资产流动。随着基准利率进入下行通道，数百万美国房主终于迎来资产盘活的曙光——房屋净值贷款利率从两位数高点回落，装修贷、债务重组需求蓄势待发。但专家提醒，这并非普惠式降息盛宴：固定利率产品反应滞后，诱人促销可能暗藏利率陷阱，更不必说通胀幽灵仍在徘徊。在资产变现与风险把控的天平上，房主们需要更精密的财务导航。下文将用数据透视这场资本流动的蝴蝶效应。）

美联储刚刚做了件2025年从未做过的事：下调基准隔夜贷款利率。

尽管市场对九月25个基点的降息早有预期，但这确实标志着持续数月的利率冻结期结束后，宽松周期可能正式开启。这对房主至关重要，因为美联储的决策会传导至房屋净值贷款和HELOC（房屋净值信贷额度）利率，直接影响您盘活房屋资产成本的高低。

现在最核心的问题是：房屋净值贷款借款人实际能获得多少利率优惠？这又将如何影响借贷意愿？

美联储转向改善房屋净值贷款利率

如果您持有HELOC，就会明白美联储举足轻重。HELOC采用与最优惠利率挂钩的浮动利率，而最优惠利率通常与美联储基准利率同步变动。相比之下，固定利率的房屋净值贷款对美联储动作较不敏感，不过新借款人的利率也会逐步调整。

九月降息已体现在最新数据中。根据Bankrate对贷款机构的全国调查，在9月24日当周，HELOC和房屋净值贷款利率均创下年度最大跌幅，分别降至7.88%和8.19%。继去年紧缩政策后，利率有望持续下行，美联储已释放后续降息信号。

“计入去年美联储的整百分点降息，加上近期25个基点降息，以及年底前（10月和12月会议）预计的额外50个基点降息，从2024年9月到2025年12月，总降幅很可能达到175个基点，”Bankrate高级行业分析师泰德·罗斯曼表示。

这意味着到年底，HELOC平均利率可能降至7.3%左右。固定利率房屋净值贷款或缓慢回落至7.9%。虽非廉价资金，但较2024年初借款人面临的10%以上高位已是显著改善。

利率下调的实际影响

尽管今年利率可能走低，但房屋净值贷款利率下降传导至借款人钱包仍需时日。

“虽然美联储降息值得欣喜，但消费者要真正感知月供改善，需要多次0.25%的降息累积，”康涅狄格州房地产公司William Raveis Mortgage副总裁莎拉·德弗洛里奥指出。

换言之，造成实质影响的是连续降息而非单次动作。“如果到2026年底HELOC利率降至6%低区间，提取5万美元净值所需的月供将再减少50美元，比当前水平低约17%，”Cotality首席经济学家塞尔玛·赫普分析道。

这虽具有意义，但需保持理性。“我们不会很快回到3%-4%的HELOC利率，但这正成为成本更低的融资渠道，可能激发房屋装修、债务合并等需求，”罗斯曼补充道。

促销利率或将收敛

在降息周期中，贷款机构常推出HELOC促销利率以抢占需求。但年末的降息时机可能抑制这些优惠。

“营销预算通常集中在前端的春季贷款旺季，当时我们见证了破纪录的促销利率使用量，”纽约数据洞察公司Curinos零售贷款高级经理肯·弗拉赫提透露，“第四季度机构通常预算见底，或未安排资金应对非常规放贷季（通常是每年第四季度和第一季度）。”

但由于今年可能继续降息，促销利率对机构实为双刃剑。Curinos房屋净值市场分析师金利·希克斯解释：“推广能提振业务，但风险在于若现在设定促销利率，再经历两次降息后，标准利率可能低于促销利率。关键在于平衡，因为这些促销利率通常锁定6-12个月。”

资产盘活需求为何升温

即使没有激进促销，两大因素仍将推动房主盘活资产。

尽管净值增速放缓，但Cotality数据显示2025年第二季度房主净资产总额达17.5万亿美元，人均约30.7万美元，创历史第三高。弗拉赫提指出，2024年9月美联储意外降息50个基点后，房屋净值使用率和平均余额双双提升。

此外，数百万房主被“锁定”在2%-3%的低息抵押贷款中不愿出售。通过净值贷款进行装修或债务合并，成为在不放弃首贷优惠前提下盘活资产的捷径。

态势已然明朗：ATTOM数据解决方案公司报告显示，第二季度房屋净值贷款环比增长超16%，同比上升近5%。更值得注意的是，ICE数据称今年二季度房主从房产中提取了520亿美元净值。正如洲际交易所抵押贷款与住房市场研究主管安迪·瓦尔登所言：“资产提取规模达到近三年峰值。”

经济不确定因素

当然没有绝对确定性。美联储政策路径与房屋净值利率走向取决于经济演变。

预警信号已然闪现：通胀阴霾未散，就业市场疲软。美联储主席杰罗姆·鲍威尔在会后新闻发布会中表示：“近期通胀风险偏上行，就业风险偏下行，形势复杂。当双重目标冲突时，我们的框架要求进行平衡把控。”

这意味着若通胀反弹，美联储可能放缓甚至暂停降息，为借贷成本筑底。

房主应对策略

目前趋势指向房屋净值借贷成本逐步下降，HELOC尤为明显。关注美联储动作为预判利率走向提供线索。对借款人而言，最佳策略是保持警觉与灵活。务必货比三家，不同贷款机构定价策略各异。

无论您需要房屋净值进行装修、债务合并还是储备现金，寻求专业建议总是上策。“贷款专家能帮您厘清选择，”弗拉赫提建议，“无论是HELOC还是房屋净值贷款——对部分消费者而言，可能很快会出现抵押贷款再提现才是更优解的情况。”